Toelichting Familiehypotheek

Lenen bij uw familie in plaats van bij een bank kan een goed (aanvullend) alternatief zijn. Aan het lenen bij uw familie zijn enkele voorwaarden verbonden. Een belangrijke voorwaarde sinds 1 januari 2013 is dat u verplicht bent om de lening schriftelijk aan te gaan en eenmalig aan te melden bij de belastingdienst. Ook moet op de lening verplicht op tenminste annuïtaire basis worden afgelost. De belastingdienst wil via uw aanmelding grip op uw (hypothecaire) leningen krijgen en dus ook op leningen in de familiesfeer.

Let verder bij de schriftelijke vastlegging op de volgende zaken:

  • het rentepercentage;
  • de duur van de rentevaste periode;
  • de einddatum van de lening;
  • het geleende bedrag;
  • eigen woning lening;
  • de opzeggingsgronden van de lening en welke termijn; en
  • de termijn dat er rente en aflossing betaalt moet worden (maandelijks, per kwartaal, vooraf of achteraf).

De rente moet een zakelijk karakter hebben, dit wil zeggen dat het vergelijkbaar moet zijn met de geldende marktrente voor (hypothecaire) leningen met een vergelijkbare looptijd en vergelijkbare voorwaarden. Een afwijking ten opzichte van de geldende tarieven kan marginaal hoger of lager zijn. Als de marges ver overschreden worden dan kan de belastingdienst een schenking constateren en is er schenkbelasting verschuldigd, als de schenking meer bedraagt dan de schenkingsvrijstelling. Wij kunnen u hierbij assisteren.

Fiscale consequenties voor de uitlenende partij

Voor degene die de lening verstrekt wijzigt er fiscaal feitelijk niets. Het bedrag dat nu uitgeleend wordt voor de familiehypotheek behoort nu als vermogen in Box 3 van de inkomstenbelasting en wordt na het uitlenen tot Box 3 van de inkomstenbelasting gerekend als vordering. Over het veronderstelde rendement in box 3 van 4% betaalt u 30% belasting. Per saldo betaalt u over uw vermogen, zonder rekening te houden met eventuele vrijstellingen, in beide gevallen 1,2% vermogensrendementsheffing.

Fiscale consequenties voor de lenende partij

Als de lening gebruikt wordt voor de aankoop van een eigen woning en er wordt voldaan aan de eis dat deze tenminste annuïtaire wordt afgelost, (leningen vanaf 1 januari 2013), dan is de betaalde rente aftrekbaar van het belastbare inkomen. Als de lening is aangegaan voor de herfinanciering van een vóór 31 december 2012 bestaande lening dan geldt deze eis tot aflossing niet. Let bij de herfinanciering wel op de mogelijke werking van de bijleenregeling en let op de aftrekbaarheid indien u naar een duurdere woning gaat en u geen aflossingscomponent in de lening brengt.

Verantwoord lenen

Onder de huidige wetgeving mag door een bank maximaal 104% van de marktwaarde van een woning gefinancierd worden. De marktwaarde is vaak gelijk aan de koopprijs van de woning. Indien u meer geld nodig heeft dan deze grens van 103% van de marktwaarde, bijvoorbeeld als u een restschuld heeft, of als de lening niet verstrekt kan worden omdat u naast de gewenst hypotheek ook nog een consumptieve lening heeft, dan krijgt u vaak van een bank een negatieve uitslag op uw hypotheek-aanvraag.

Veel mensen wenden zich ook in een dergelijk geval tot de familie. Het verstrekken van een (hypothecaire) lening aan familieleden is vaak gedeeltelijk een emotionele keuze. U wilt uw familie helpen bij het verwezenlijken van een droom en dit gaat wederzijds met emotie gepaard. Wij adviseren u om toch ook binnen familieverband tot een verantwoordelijke (hypothecaire) lening te komen. Want naast het huis wilt u ook kunnen leven, vakantie kunnen vieren en andere uitgaven kunnen doen. Denkt u erover om een (hypothecaire) lening aan een familielid te verstrekken, vraag dan altijd aan het familielid of deze (hypothecaire) lening ook bij een bank verstrekt zou worden. Wellicht dat u iets wilt afwijken voor het familielid, maar u helpt uw familielid misschien meer door een verantwoorde (hypothecaire) lening aan te gaan dan door alleen een droom te verwezenlijken.

Familiehypotheek-akte / Notaris

Juist als er geld in de familiesfeer wordt geleend verdient het zeer de voorkeur om de familielening door de notaris in een hypotheekakte op te nemen. Een hypotheekakte geeft de familie een juridisch sterkere verhaalspositie als schuldeiser dan andere schuldeisers als er zich bijvoorbeeld een faillissement van de lener voordoet of als de lener meerdere schulden heeft. De notariële hypotheekakte geeft zowel zekerheid middels het onderpand alsook het dwingende bewijs van het bestaan van de lening. Financiert u vanuit de familie een deel van de totale lening dan zal de eerste hypotheeknemer, in veel gevallen een bank, toestemming moeten geven voor een hypothecaire inschrijving. Wij kunnen deze toestemming bij ING rechtstreeks voor u aanvragen.

ING Notarisservice 

Als u een (hypothecaire) lening aan een familielid verstrekt dan is het dus raadzaam om de (hypothecaire) lening schriftelijk in een notariële akte vast te laten leggen en bij het Kadaster te laten inschrijven. Naast de familiehypotheekakte kunt u bij ons desgewenst ook andere zaken zoals een samenlevingscontract, een testament of de samenloop tussen een hypothecaire lening en een schenkingsplan laten opstellen.

Terug naar Familiehypotheek